未来10年会卖掉1.2亿套房子？经济学家亮出“底线”

临房网讯：过去20年，总共卖出去了多少房子？

这个数据有点难以统计，不过，我们可以通过统计历年房地产销售面积简单计算。

从1998年房改到2005年，年均销售面积在1亿-5以平米之间。

从2006年到2009年，年均销售面积在5-10亿平米左右。

从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米。看得出来，房地产扩张的脚步，从默默无闻的成长，到加速变成庞然大物，主要是在最近十年发生的。

按每套房100平米来计算，过去20年，总共卖出去了1.7亿套房子。

这个结果也符合我们的感受，随着卖出去的房子越来越多，人们的居住条件也出现了巨大改善。

从漏风的瓦房、平房，到高楼林立的小区，从筒子楼、福利分房到按揭买房，学区房、改善房、地铁房、养老房各种多样化产品问世，我们每个人都能深切感受到房地产给生活带来的变化。

但是，这种趋势能一直延续下去吗？

在去年，房地产销售面积达到了17亿平米，成交额达到了15万亿以上，未来10年，还会卖出去多少套房子？

针对这个问题，有经济学家亮出了“底线”。

近日，恒大研究院经济学家夏磊发文指出，未来10年，全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

城镇常住人口增长需求中，99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。

这样算来，10年时间，房地产销售面积将近120亿平米，仍以100平米一套房来计算，相当于会卖掉1.2亿套房子。

也就是说，前20年时间卖出去了1.7亿套房子，未来十年会卖出去1.2亿套房子。

其实，大可不必对这个数字感到吃惊。

上文已经说过，在2009年之前，年均销售面积都在10亿平米以内，恰恰是最近10年来，房地产销售面积突飞猛进的增长。

经济学家李奇霖在7月份的时候也做出过预测。

他预计，未来11年，全国住房需求是79亿平米，而2016-2018三年时间内，就已经透支了11亿平米，占比达9%。 也就是说，在过去三年当中，已经透支掉了11亿平米的购房需求。

我们可以把这个过程比作是“上山”和“下山”。

1998年到2005年，房地产的需求没有释放出来，农民进城的体量也不大，房子没有卖出去多少，此时是从山脚开始上山的过程。

2008年至今，城镇化快速推进，居民杠杆率提升，房屋空置率走高，销售了上亿套的房子，此时可以理解为登上了山顶。

那么，未来10年，就是从“山顶”到“山腰”的“下山”过程，房屋销售面积会逐步回落，走出“稳中有降”的趋势。

伴随着销售面积的下降，劳动力减少，房价下降也难以避免。

我国25-44岁人口数量，在2015年就达到了顶峰，其人数下降也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

汽车销量近两年的降幅大家有目共睹，只是楼市走弱的趋势还没有完全展现出来。

不过，根据预测，2015至2025年，25-44岁的劳动力人口每年减少375万人，2025到2030年，每年会减少500万人。2030到2035年，每年减少幅度高达960万人。

消失的劳动力人口，意味着长期的购房需求也会消失，毕竟，只有年轻人的婚房，中小学生的学区房，中年人的改善房，才是拉动楼市增长的核心动力。

对普通人来说，面对这1.2亿套房子，放弃买房会有什么“后果”？内行给出答案。

第一，规避三四线楼市的高估风险。

像西北的甘肃、青海，东北的黑吉辽，这些省份的三四线城市，因为无法形成有效的集聚效应，哪怕经历了两三波上涨，房价依然保持在低位，有的地方甚至一千多块钱每平都没人要。

这样的分化，未来10年会愈演愈烈，人口流入持续且拥有城市群连接的区域，房价更贵是必然趋势，而其他房子越盖越多，人口流出也越来越多的城市、郊区、新城区，房子打折也会无人问津。

千万不要小看三四线楼市的体量，数据显示，近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比高达65%-66%。

第二，躲过空置税、房产税等房屋持有成本。

前段时间，住建部表示正在推进全国网签备案联网，在5月末，21世纪经济报道，根据地方统计部门公布的消息，2020年我国将开展第七次人口普查，同时进行房屋普查。

随着时间推移，类似的配套政策会越来越多，为房产税出台铺平道路，在去年，原住建部副部长仇保兴指出，可以适时推进空置税的征收，这也是未来持有房产增加的成本之一。

话说回来，房子作为一个家庭最重要的大类资产，目前的地位依然无可撼动，年均近12亿平米的销售面积，依然可以带动多个行业。

房价回落也好，放弃买房也罢，都是基于已经有自住房前提下做出的选择，属于买房赚差价的时代远去了。

真正需要改变的是置业理念，未来有一亿多套房子等着我们去买，何必着急忙慌这一时半会？劳动力人口的下降也是大势所趋，高估的三四线楼市、房产税的推进，都是不确定因素，又何必把所有积蓄一股脑投入到房子里？